أهم طرق الاحتيال العقاري والحلول المناسبة

سوق العقارات في تركيا واسع ومتشعب، وعلى الرغم من وجود قوانين تضبط أي عملية شراء للعقارات في تركيا، إلا أن الاحتيال من قبل بعض بائعي العقارات موجود كما هو الحال في كل مكان من العالم، إذ يسعى بعض الباعة الصغار وحتى الشركات الصغيرة إلى تنفيذ عمليات بيع يدخل فيها الغش والتحايل، في هذه المقالة سوف تتعرف على أبرز هذه الطرق للاحتيال العقاري وعلى طريقة تفاديها.

1- المبالغة في سعر العقار المباع

على الرغم من وجود تقييم عقاري لأي عقار يباع، وعلى الرغم من أن هذه الخطوة يجب أن تسبق شراء العقار، إلا أن بعض بائعي العقارات قد يقنعون المشتري بأن العقار الذي يبيعونه يستحق فعلاً القيمة التي يطلبونها، ويستعملون في ذلك وسائل للمقارنة مع عقارات مشابهة، و سيحاولون إقناعك بأن العقار المباع هو أرخص منها مع تواجد نفس المواصفات.

الحل يكون دوماً عن طريق العمل مع شركات عقارية موثوقة، وطلب تقييم سعر العقار وتدقيقه بشكل جيد.

2- نقل ملكية عقار مختلف عن الذي شاهدته

قد يعمد أحد الباعة إلى عرض عقار معين عليك، ومن ثم لدى نقل الملكية في دائرة الطابو، سوف يقوم البائع ببيعك عقاراً آخر ، وكونك أجنبياً قد لا تدقق في تفاصيل البيع و عنوان العقار الذي تقوم بدفع ثمنه، مما يعني شراءك لعقار آخر، وبعد إتمام نقل الملكية ليس هنالك عملياً ما تفعله لعكس العملية.

الحل يكون عن طريق تدقيقك في العقار الذي رأيته، العنوان بالتفصيل يجب ان يكون مدوناً لديك، رقم البناء والطابق ورقم العقار نفسه، فمن الضروري لدى قيامك بجولات عقارية، أن يكون لديك ورقة وقلم تدون فيها على الأقل ملاحظات وتفاصيل العقارات التي تعجبك والتي ستركز عليها لاحقاً.

إن العمل من أحد المحامين التابعين لك قد يكون حلاً منطقياً، إذ يقوم المحامي بالتدقيق في تفاصيل العقار للتأكد من سلامة العملية.

3- الحصول على الجنسية التركية بمبلغ أقل من المبلغ الرسمي

إن المبلغ المحدد للحصول على الجنسية التركية وفقاً للقوانين التركية هو واضح ومحدد، إذ يجب ألا تقل قيمة العقار المباع عن 400.000 دولار وفقاً للقانون الذي صدر في عام 2022، وستجد دوماً من يقنعك بأن تشتري عقاراً بقيمة أقل من ذلك بكثير، لتحصل على الجنسية التركية.

حتى لو حصلت على تقييم معين بقيمة تعادل قيمة العقار، فإن الاحتيال على الحكومة التركية في هذا المجال قد يتم كشفه لاحقاً إن لم يكن بشكل فوري، وهذا يعني استحالة الحصول على الجنسية التركية بسبب تواجد سابقة كهذه في سجلك، كما قد يعني سحب الجنسية التركية منك بعد حصولك عليها.

4- فخ ضمان التاجير الوهمي

عادة ما يقوم بعض أصحاب العقارات، ومع الأسف منهم شركات كبيرة إنشائية أو تسويقية، بعرض عقاراتهم للبيع مع ضمان تأجيرها لمدة سنوات معينة، وهذا بعائد استثماري قد يصل إلى 10% سنوياً، وغالباً ما يكون ضمان التأجير هذا لسنتين أو ثلاثة.

إن عائد الاستثمار من خلال التأجير عادة ما يتراوح بين 3-5% سنوياً، وإن الأرقام الكبيرة الأخرى التي تعرض ضمن ضمانات التأجير، هي في الحقيقة أرقام قد تحصل عليها ولكن بعد أن تكون قد دفعتها من ضمن سعر العقار أثناء شرائه.

لو حاولت تأجير نفس العقار الذي انتهى ضمان تأجيره، فسوف تجد أنه لن يعطيك نفس العائد على الإطلاق، ولهذا عليك الانتباه لهذه المعلومة.

5- عقد بيع بشروط ظالمة لك

إن عقد البيع الذي يتم إبرامه بينك وبين البائع سيكون عادة باللغة التركية، لأن تثبيت عقد البيع هذا سيكون لدى الكاتب بالعدل التركي، وفي العادة يجب لدى إبرام العقد أن يتواجد مترجم يقوم بتوضيح كل النقاط المتواجدة في العقد لك، وهذا المترجم يجب أن يكون مترجماً محلفاً، وإن تجاوز المترجم لأي بند مكتوب في العقد، قد يعني أنك لن تعلم ما الذي سيطبق عليك، و ستتفاجأ لاحقاً بأن من باعك العقار سيعاملك بشكل مختلف عما تم الاتفاق عليه، وقد لا تتمكن من الاعتراض على ذلك بسبب أنك وافقت على شروط عقد لا تعرفها بشكل جيد.

الحل هو العمل مع الثقات من الشركات التي تعرفها، أو التي يعرفها أناس تثق بهم، والأفضل على كل حال أن يقوم محام من طرفك بمرافقتك للتأكد من شروط أي عقد يتم معك، بحيث لا تكون هناك شروط ظالمة بحقك، او خارجة عن نطاق المألوف، أو على الأٌقل سيتم التأكد من أنك تعرف كل بنود العقد وتفهمها وتوافق عليها.

6- بيع عقارات قيد الإنشاء تابعة لشركات ضعيفة

لا تتساوى في اسطنبول كل الشركات الإنشائية من حيث قدرتها على تنفيذ المشاريع في الوقت المحدد، وهنالك بالفعل بعض المشاريع التي تجد أعمالها الإنشائية متوقفة تماماً للعديد من الأسباب.

غالباً ما تكون هنالك مشاكل في التمويل لهذه المشاريع أو تكون هناك نزاعات فيما بين الشركاء المنفذين للمشروع.

تقوم بعض هذه الشركات الإنشائية بعرض مبالغ مادية مغرية على الوسطاء العقاريين لكي يجلبوا من يشتري عقاراتهم وهي على المخطط، أملاً في متابعة الإنشاءات بعد جمع بعض المال.

إن شراءك لعقار ضمن مشروع شبه متوقف، يعني أنك تدخل في دوامة المجهول، فأنت لن تعرف متى سيتم تسليم العقار حقيقة، وبعد الدفع فأنت متورط ويتوجب عليك الانتظار في معظم الأحيان.

لا تعمل مع من يغريك بالخصومات فقط بدون التركيز على النوعية، وفي حال كانت ميزانيتك منخفضة فحاول التركيز على شركات موثوقة بحيث ترى الإنشاءات وهي تتم ، ودقق في تواريخ التسليم واسأل عن المشروع وتاريخ الشركة الإنشائية بشكل جيد.

7-عدم إعادة مبلغ العربون المتفق عليه

إن إعادة مبلغ العربون المدفوع، هي أمر يعود بشكل تام إلى الاتفاق بينك وبين البائع، فما يتم بينكما هو الذي يجب أن يتم.

عادة وبشكل منطقي، تزيد أسعار العقارات مع الوقت، وإن مبلغ العربون هو مبلغ يتم دفعه لحجز العقار ريثما يتم تحويل ثمنه، أو انتظاراً لشرط آخر. وفي العادة يكون مبلغ العربون هو جزء من سعر العقار، ولكن ماذا لو انتظرك صاحب العقار لتدفع ثمن العقار ثم قررت عدم شرائه؟ هل يتوجب عليه إعادة العربون؟

إن هذا الأمر يعود للاتفاق بينك وبين بائع العقار، فإذا أعطيت صاحب العقار العربون لكي يلتزم بعدم عرض العقار على أحد، وفي حال عدلت عن الشراء فهذا يعني أنك منعت عن البائع احتمالية بيع العقار لهذه المدة التي جعلته ينتظرها.

حاول أن يكون هنالك ما هو أكثر من الاتفاق الشفوي ما بينك وبين بائع العقار، ويجب أن يكون كل شيئ واضحاً منذ البداية، وفي هذا الاتفاق يجب أن يتم توضيح الإطار الزمني والمسؤوليات في حال التأخير من أي طرف كان.

إن سوق العقارات التركية لهو أشبه ببحر، وفي هذا البحر ستجد مئات الطرق للاحتيال، وإن فريق Glovision العقارية هو على دراية بهذه الأساليب، وقد تم تطوير أساليب مضادة من قبل فريقنا، بحيث لا يوضع أي من عملائنا في أي من هذه المواقف، وبحيث يتم الحفاظ على الامتنان لدى العملاء بأفضل مستوى.

هل تريد عملية شراء نظيفة لعقار في اسطنبول؟ أنت على بعد اتصال من تحقيق ذلك، تواصل مع فريقنا وسوف تلمس الفرق.